ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านทำอย่างไร (มาตรา 560)

สิ่งแรกที่ควรทำคือรวบรวมหลักฐานการค้างชำระให้ชัดเจน เช่น สัญญาเช่า ยอดค่าเช่าที่ค้าง วันครบกำหนดชำระแต่ละงวด และประวัติการติดต่อทวงถาม จากนั้นทวงถามอย่างเป็นทางการเป็นหนังสือ ไม่ควรใช้เพียงการทวงด้วยวาจาหรือแชต เพราะเมื่อถึงขั้นต้องบอกเลิกสัญญาหรือฟ้อง หนังสือทวงถามที่มีวันที่และรายละเอียดครบถ้วนจะเป็นหลักฐานสำคัญ

ประเด็นสำคัญคือ กฎหมายไม่ให้เจ้าของบ้านใช้วิธี “ศาลเตี้ย” เช่น เข้าไปยึดทรัพย์ เปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำตัดไฟ หรือขนของผู้เช่าออกเอง เพราะอาจกลายเป็นฝ่ายทำผิดกฎหมายเสียเอง ขั้นตอนที่ถูกต้องคือบอกกล่าวให้ชำระตามกำหนด แล้วจึงบอกเลิกสัญญาและใช้กระบวนการทางศาลหากจำเป็น การทำตามลำดับขั้นช่วยให้เจ้าของได้รับความคุ้มครองและเรียกค่าเสียหายได้เต็มที่

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาได้ก็ต่อเมื่อได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลาพอสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 15 วันเสียก่อน ระยะเวลา 15 วันนี้จึงเป็นขั้นต่ำที่ต้องให้โอกาสผู้เช่าชำระก่อนที่จะเลิกสัญญาได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม มาตรา 560 มีข้อพิจารณาเรื่องกำหนดการชำระค่าเช่า หากตกลงชำระเป็นรายเดือนหรือระยะยาวกว่านั้น เงื่อนไขการบอกกล่าวก่อนเลิกสัญญาอาจแตกต่างไปตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นเพื่อความปลอดภัย เจ้าของบ้านควรกำหนดเวลาชำระในหนังสือบอกกล่าวให้ไม่น้อยกว่า 15 วันไว้ก่อนเสมอ และเก็บหลักฐานการส่งหนังสือ เช่น ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อยืนยันว่าผู้เช่าได้รับหนังสือแล้วจริง

เมื่อครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระ เจ้าของบ้านสามารถออกหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยระบุว่าสัญญาเป็นอันเลิกกันและให้ผู้เช่าส่งคืนพื้นที่ภายในกำหนด การทำหนังสือบอกเลิกที่ชัดเจนเป็นขั้นตอนสำคัญ เพราะเป็นจุดตั้งต้นที่ทำให้การอยู่ต่อของผู้เช่ากลายเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ

หากบอกเลิกสัญญาแล้วผู้เช่ายังไม่ยอมออกหรือไม่ชำระหนี้ ขั้นตอนสุดท้ายคือการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าค้างพร้อมค่าเสียหายต่อศาล ซึ่งเราอธิบายไว้ในคู่มือเรื่องการฟ้องขับไล่ผู้เช่าโดยเฉพาะ เพื่อให้ครบกระบวนการ เจ้าของบ้านควรใช้หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและหนังสือทวงถามของ Sakao เพื่อให้ถ้อยคำและกำหนดเวลาเป็นไปตามกฎหมาย ลดความเสี่ยงที่การบอกเลิกจะไม่สมบูรณ์