บอกเลิกสัญญาเช่า ต้องทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

สัญญาเช่าอาจเลิกกันได้หลายเหตุ ที่พบบ่อยได้แก่ หนึ่ง ครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามที่ตกลงไว้ ซึ่งโดยทั่วไปสัญญาย่อมสิ้นสุดเมื่อครบกำหนดโดยไม่ต้องบอกกล่าว สอง ผู้เช่าผิดสัญญา เช่น ไม่ชำระค่าเช่า หรือใช้ทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์หรือก่อความเสียหาย และสาม สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาแน่นอน ซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งขอเลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าตามที่กฎหมายกำหนด

การระบุเหตุบอกเลิกให้ถูกต้องเป็นเรื่องสำคัญ เพราะแต่ละเหตุมีเงื่อนไขและระยะเวลาบอกกล่าวต่างกัน หากใช้เหตุผิดหรือไม่บอกกล่าวตามที่กฎหมายกำหนด การบอกเลิกอาจไม่สมบูรณ์และอีกฝ่ายอาจโต้แย้งได้ ก่อนออกหนังสือบอกเลิก จึงควรตรวจสอบสัญญาเช่าและข้อเท็จจริงว่าตรงกับเหตุใด แล้วจึงเลือกวิธีบอกเลิกที่เหมาะสม

กรณีสัญญาเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดไว้ชัดเจน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 วางหลักว่า คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกก็ได้ โดยต้องบอกกล่าวล่วงหน้าให้อีกฝ่ายทราบก่อนถึงกำหนดชำระค่าเช่าคราวหนึ่ง เพื่อให้มีผลเลิกกันเมื่อถึงกำหนดชำระค่าเช่าคราวถัดไป แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน

ตัวอย่างเช่น หากตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน การบอกกล่าวล่วงหน้าประมาณหนึ่งเดือนก่อนถึงกำหนดชำระคราวถัดไปมักถือว่าเพียงพอ ทั้งนี้เพื่อความชัดเจน ควรระบุวันที่ให้สัญญาสิ้นสุดในหนังสือบอกเลิกให้แน่นอน และส่งหนังสือแบบมีหลักฐานการรับ การบอกกล่าวตามกำหนดนี้ช่วยให้การเลิกสัญญาชอบด้วยกฎหมาย และลดข้อพิพาทเรื่องระยะเวลากับผู้เช่า

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดีควรระบุ ชื่อคู่สัญญา เลขที่หรือรายละเอียดสัญญาเช่า ทรัพย์ที่เช่า เหตุที่บอกเลิก (เช่น ครบกำหนด ผิดนัดค่าเช่า หรือใช้สิทธิเลิกสัญญาไม่มีกำหนดเวลา) กำหนดวันสิ้นสุดสัญญาและวันส่งคืนพื้นที่ ตลอดจนจำนวนหนี้ค้างชำระ (ถ้ามี) การระบุให้ชัดช่วยให้ผู้เช่าเข้าใจตรงกันและใช้เป็นหลักฐานได้

เรื่องการส่ง ควรส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับหรือ EMS ไปยังที่อยู่ตามสัญญาและที่อยู่ปัจจุบันของผู้เช่า เพื่อให้มีหลักฐานว่าอีกฝ่ายได้รับหนังสือแล้วจริง หากส่งมือควรให้ผู้รับลงชื่อรับไว้ การใช้แบบฟอร์มหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของ Sakao ช่วยให้โครงสร้างและถ้อยคำครบถ้วนตามที่กฎหมายต้องการ ลดความเสี่ยงที่หนังสือจะขาดสาระสำคัญจนบอกเลิกไม่สมบูรณ์